Dự thảo Luật Nhà ở bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", làm rõ quyền lợi chủ sở hữu căn hộ

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó có một thay đổi đáng chú ý: khái niệm “chung cư có thời hạn” được loại bỏ khỏi phần giải thích từ ngữ. Thay vào đó, dự luật quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thời hạn sử dụng nhà chung cư cùng quyền lợi của chủ sở hữu khi tòa nhà xuống cấp hoặc buộc phải tháo dỡ.

Vì sao khái niệm “chung cư có thời hạn” bị loại bỏ khỏi dự luật?

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), do Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm nay. So với bản dự thảo từng trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất hồi tháng 8, bản mới nhất đã bỏ hẳn khái niệm “chung cư có thời hạn” khỏi phần giải thích từ ngữ, chỉ còn giữ lại hai khái niệm “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”.

Trước đó, dự thảo từng đưa ra định nghĩa “chung cư có thời hạn” là loại chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, khi đưa ra thảo luận tại nghị trường, nhiều đại biểu Quốc hội đã bày tỏ lo ngại rằng việc đưa khái niệm này vào dự luật nhưng thiếu sự giải thích rõ ràng sẽ khiến người dân hiểu lầm, lo sợ quyền sở hữu căn hộ của mình có thể bị chấm dứt theo niên hạn của công trình. Một số ý kiến khác cũng cho rằng khái niệm này dễ khiến người dân nhầm lẫn giữa thời hạn sử dụng của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ – hai khái niệm pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Trong khi đó, Nghị quyết 21 của Trung ương đã nêu rõ quan điểm chỉ đạo: đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, nhưng phải gắn liền với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi công trình hết thời hạn sử dụng, thay vì mất trắng quyền sở hữu.

Đồng thời, Luật Nhà ở hiện hành cũng không hề có khái niệm về “chung cư có thời hạn”, nên việc loại bỏ khái niệm này khỏi dự thảo cũng là cách bảo đảm tính thống nhất, tránh gây hoang mang không cần thiết trong dư luận.

Quy định mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế

Dù bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, dự thảo luật lần này vẫn quy định rất rõ ràng, cụ thể các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư – nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận và các đại biểu Quốc hội trong quá trình thảo luận.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu rõ trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, được tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng. Đây là một điều chỉnh so với bản dự thảo hồi tháng 8, khi đó phương án được đề xuất là kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế công trình để xác định thời hạn sử dụng.

Đối với trường hợp nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) và pháp luật về xây dựng.

Còn trong trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế nhưng bị hư hỏng, xảy ra sự cố công trình, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, chủ sở hữu và các bên liên quan phải tiến hành sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo đúng thiết kế ban đầu.

Nếu việc sửa chữa, khắc phục không thể bảo đảm được thời hạn sử dụng như thiết kế cũ, dự luật quy định phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình dựa trên hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo mới.

Dự thảo cũng đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết về trách nhiệm thực hiện công tác kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, nhằm bảo đảm việc xác định thời hạn sử dụng và tình trạng công trình được thực hiện một cách khoa học, minh bạch và có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Bốn trường hợp nhà chung cư buộc phải tháo dỡ

Dự thảo đề xuất bốn trường hợp buộc phải phá dỡ nhà chung cư như sau:

Trường hợp thứ nhất là nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Trường hợp thứ hai là nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
Trường hợp thứ ba là nhà chung cư bị hư hỏng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ ở kết cấu chịu lực chính của công trình, đồng thời có thêm một trong các yếu tố không bảo đảm về phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ…
Trường hợp thứ tư là nhà chung cư bị hư hỏng, dù chưa thuộc các trường hợp buộc phải phá dỡ nêu trên, nhưng lại nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với các nhà chung cư khác theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại

Điểm được nhiều người dân quan tâm nhất có lẽ là quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Dự thảo quy định rõ, đối với các dự án chung cư xây dựng sau năm 1994 (không bao gồm các dự án xây dựng từ năm 1994 trở về trước), chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua hình thức đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.

Mức đóng góp kinh phí được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu, nhân với suất đầu tư xây dựng mới cho mỗi mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ công trình. Đây là cơ chế nhằm bảo đảm sự công bằng, minh bạch giữa các chủ sở hữu căn hộ có diện tích khác nhau khi cùng tham gia tái thiết chung cư.

Trong trường hợp chủ sở hữu không có khả năng hoặc không muốn đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại, dự thảo quy định họ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư, theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm phá dỡ. Sau khi nhận bồi thường, chủ sở hữu sẽ bàn giao lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Còn trong trường hợp theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, khu vực đó không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư nữa, các chủ sở hữu sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.

Ngoài ra, dự thảo cũng đưa ra cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khi những doanh nghiệp này có thể được hưởng thêm các ưu đãi như miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đối với dự án cải tạo đó.

🔗 Xem thêm: